租购同权（深圳出大招稳定住房租赁市场）

1、租购同权，深圳出大招稳定住房租赁市场？

不能抑制高价学位房，它最多只能让租客，入读学位不紧张的学校。

主要原因有两个：1.租房和购房申请学位有本质区别；2.学位房除了入学权益外，还有资产权益。

深圳各区的积分入学规则虽然略有不同，但购房的积分都比租房高，比如同是宝安户籍，学区购房积分是105分，租房只有95分。

这就意味着，想要进好的学校读书，靠租房积分是不够的，即使是买房，都要提早好几年，才能积够分数。

在深圳租房，想要申请学位，必须取得业主同意，有业主的配合，并且出示业主同意使用学位的授权书。很多业主并不愿意让租客使用学位，因为学位会锁定3-6年，这会影响卖房，卖房时成交价还会低很多。

业主买了学位房，除了能够拥有入学名校的权益外，还有资产权益。学位房具有稀缺性，能够跑得赢通货膨胀，能帮助购房者实现资产的保值和增值。人们之所以热衷于追捧学位房，更多的是看重学位房的增值功能。

显然，学位房的增值部分是属于购房的业主。

租购同权不能抑制高价学位房，它最多只能让少部分租客，在业主同意的情况下，入读学位不紧张的学校。

2、你觉得会对郑州产生哪些影响？

或许大城市的城镇化发展的早些，城镇化率高，新政策集体土地建设租赁房，除了城中村拆迁赔偿费率得到遏制，还能从城市周边郊区扩建城市外围，集体土地产权归国家，集体只有土地使用权，以之前城中村拆迁来看，老旧小区的拆除早些都是拆除旧建筑面积1平方，可以得开发商补偿新楼房3平方，商铺家庭成员每人10-15平方，旧房拆除每平方得旧房拆除款900-1300元；济南，郑州，郊区村镇拆除旧房拆除每平方得旧房拆除款1000-1500元，家庭成员每人得开发商补偿35-40平方，商铺家庭成员每人10-15平方。集体土地建设租赁房，村民有固定收益，加大普及效率，国家城镇化速率步伐会更快，国家财政税收不减，只是房产税变成了租赁税，房租的价格国家必定会出可控的统一的涨幅调价文件，形成了产业也会有网约等大数据服务，租赁市场规范化后的火爆也促使购房者冷静观望，降低商品房开发商拿地热情，供需关系改变，房价趋稳降价也就大势所趋了，政策是好的，只要制定好租赁政策，70年产权的长租也是租赁，5年-10年-20年不也是一样吗？土地产权都是国家的，集体土地租赁价格势必会收统一严控，

3、可以买深圳的小产权房吗？

很明显，在很多人看来，深圳小产权房又成为了风口上一头待飞的猪。

买与不买?小编觉得这个问题还是很值的来探讨探讨的！！！

按照惯例先给大家介绍“深圳小产权房”

说起深圳的房子，小产权房无论如何是一个绕不过去的话题，深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。但经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。

深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右者。

据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。

目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。小编不会告诉你，小编居住的农民房就是所谓的小产权房！！

目前深圳的小产权房主要有三种类型：

一是原住民自己筹资兴建的农民楼；

二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

三是外来开发商购买村里的集体用地，未经合法手续报批而建设并出售的房屋。

目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

深圳最常见的握手楼类型农民房▼

近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为主，外观与商品房几无二致▼

正是由于个人的小产权房以出租为主，村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，而这些都没有产证，缺乏法律保障，再加上小产权房往往以独栋为主，建筑质量低劣，偷面积情况严重，格局不合理，通风采光差，周边环境脏乱差等原因，所以其价格一般为同位置商品房的三分之一。

也正是因为这个价位的巨大优势，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一个稳定居所的人群，因此，小产权房的地下交易一直很旺盛。

小产权房突然火了

今年深圳的小产权房莫名的热门起来，买小产权的人越来越多了，卖小产权的人开始惜售了，涨价了，为什么深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪？其实原因主要有两个。

一是随着深圳关内的可建设土地越来越稀缺，政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头，虽然城中村旧改一直在进行，但进度相当缓慢，虽然说近两年进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，但也传来了各种原住民通过拆迁暴富的各种传说。

其中花姐相信众所周知的就是去年罗湖水贝村的拆迁全村摆宴席庆祝的段子在网上和朋友圈疯狂流转。虽然后面政府紧急进行了辟谣，但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。

对很多人来说，虽然这种天降财富看起来很让人眼红，可自己毕竟一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已。可是，还有很多买入小产权房的外地人呢，他们当年以极低的价格买入了小产权房，很多也在拆迁之列，那他们是否也获得了相应补偿呢，难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?

后面随之很多风声渐渐显露出来，据说，在拆迁过程中，当年买了小产的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议，获得了同面积商品房置换的补偿，除商品房置换外，很多还获得了现金补偿。这是一个令许多深圳人心潮澎湃的传闻。这意味着，以上沙为例，五年前以1万元每平米买入的农民房，现在可以置换价值9-10万元的商品房，这种升值幅度足以令人心跳加速，血脉贲张。

可能很多人会说，小产权房业主没有法律保障，一旦原业主反悔打起官司，现业主必输无疑，结果是赔了夫人又折兵。

可实际上，这样的事情现实中发生的很少。

二是由于深圳8月份出台的棚改政策，今年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出，本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。

棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。

相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。

明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，如福田圆岭小区拆迁工作组在十年前就已经入驻，经过十年努力，签约率不过80%。其实1：1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利，但有的人的野心和需求是无穷尽的。

就拿罗湖木头龙小区拆迁案例来说，开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后，2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘，本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场，没想到反遭钉子户挟制，握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。结果益田集团一方面无法清场开建新盘，另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金，到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。

也许有些“人权斗士”会说，人权是第一位的，看看日本，因为一位老太太不肯搬家，政府就让飞机改道。可是我想反问一句，因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾，让他们长年租住在外颠沛流离，到底是哪一方的人权更重要呢?

不过，在很多人看来，棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度，那在城中村拆迁加速和小产业主获得置换补偿的双重利好下，现在终于要分析到很多人关心的话题，目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢?

为什么放弃了深圳小产权房

首先，深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。要想找到合适的房源并不简单，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，这是一个非常耗费精力的过程。

其次，按照现在小产权房的价格来说，它其实并不盈利。

要知道现在关内位置较好的已涨到三万多一平米，而且一房难求，关外位置一般的也要一万多两万一平米，这样的价格相当于同位置商品房的一半甚至更高。

再加上目前业主惜售情绪严重，甚至不少在售的房源要求只签使用权，不签所有权，意思就是你住可以，一旦拆迁的话，对不起，补偿归我，购买房款还给你，你可以滚蛋了。

Excuse me，天底下有这么便宜的事情吗?

第三，深圳的小产权房应该也只有十年内在关内的才有价值，关外的等待拆迁需要极其漫长的过程。

毕竟关内面积小，政府迫于发展需要，拆迁意愿强烈，但即使这样，关内大大小小上百个城中村要想全部拆迁也需要经过漫长的过程。

如果你运气足够好，买到的小产权五年之后等到了拆迁计划，那么，谈判、拆除、等新楼建成入住，至少就是又一个五年过去了，十年拿到新房，这是在你运气足够好的情况下。

如果运气一般呢，十五年，二十年，还是三十年?而面积广阔的关外呢，大片大片的小产权房，密密麻麻，让人眼晕，你买了这里的小产权房，等到拆迁很有可能要到你的下一代，甚至下下一代。当然，不排除你手气超旺，买了之后第二年这里就立项拆迁了。

第四，深圳小产权房偷面积情况十分严重。

你花了五十平米的钱，可能买到的只有四十平米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的五十平，而是根据实际用面积置换，那你到手的商品房就只有四十平，这些损失都是要折算到你购买的单价里面去的。

第五，购买小产权房需要全款，动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。

最后，小编觉得买小产权房还是要承担政策变化和原住民悔约的双重风险，不排除未来某一天政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，这两个风险叠加在一起其实并不小。

考虑清楚各种因素之后，买与不买都依自己的意愿而行，反正小编没钱，不买。当然，对于想买的人，小编只能祝你好运！

再补充一点，如果你真的想买，关内的优于关外的，关外有成片拆迁规划的优于无规划的，还有关外近几年兴建的社区花园式的高层小产权自住很好，搏拆迁千万勿碰。

4、租购同权能消灭高价学区房吗？

可以预见，在教育资源配置不均衡性未得到根本改变情况下，实施“租购同权”结果是，高价学区房或为高租金学区房所代替。

近来，随着国家推进住房租赁市场发展系列政策的出台，“租购同权”日益成为牵动百姓神经的高频词。继7月17日广州市出台租购同权等措施后，住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并表态将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益；紧随其后，无锡于7月28日发布了“租房可落实”新政，郑州、扬州、 济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。

“租购同权”时代是否真的已经到来？

从促进房地产市场健康发展、建立房地产调控长效机制出发，加快住房租赁市场发展无疑是题中应有之意。在市场化程度不断加深、人口流动不断加速的情况下，人们对住房的需求也日益呈现多样化，住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点或在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑制房价，推动住房向居住属性回归。这对于楼市去“虚火”无疑是釜底抽薪的一着妙棋。

但是住房租赁市场能否按照决策层的愿景发展，依然存在一个市场供需的问题，需要从供给端、需求端双向发力。如何满足租赁市场的供给？如何激发租赁市场的需求？这是推动住房租赁市场必须直面的课题。

从需求端看，除了 “居者有其屋” 传统理念的束缚外，目前制约租赁市场需求的一个主要因素就是“租购不同权”。主要体现在依附于住房的种种社会公共资源分配的不均衡，比如落户问题，比如学区房问题。可以说，“租购不同权”是制约住房租赁市场发展的瓶颈之一。

可以说，“租购同权”既是住房租赁市场发展的必然要求，又将是住房租赁市场加速推进面临的首要难题。如果不能从根本上解决“租购不同权”问题，住房租赁市场则难以获得快速发展。

尽管广州、无锡等地已经开启了“租购同权”模式，但仔细分析，这些城市推出的“租购同权”依然是有着明确的限定范围，而非真正意义上的普惠措施。如广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。

“租购同权”能否真正从叫好到叫座，中间可能还有多长的路要走。而打破户籍、打破学区房的束缚或将是接下去需要重点突破的方向。

“租购同权”能打破户籍的束缚吗？

毫无疑问，“租购同权”的首要诉求就是让承租人享有在所租住城市落户的权利。在目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩的情况下，落户权是其他各种权利存在的前提和基础，如果承租户不能落户，其他的所谓“同权”大抵也会落空。

因此，打破现行的户籍制度束缚，允许承租人落户，是实行“租购同权”的关键。户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度。随着市场化程度的提升、人口流动的加速，原有的户籍制度日益受到诟病，改革户籍制度的呼声日高，国家改革户籍制度的决心和导向也日益明确。从2012年的《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，到2014年7月30日的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，再到2016年1月开始施行的《居住证暂行条例》及随后出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，国家改革户籍制度的路径逐渐清晰。

按照国家版的户籍改革意见，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。各省也依据国家户籍制度改革精神出台了更加宽松的户口迁移政策，建立或完善居住证制度已成为各地政府的共识。取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，成为一种趋势。

尽管如此，租房落户依然无法做到不设任何门槛。毕竟，一个城市人口承载量、人口的质量构成等均是一级政府所要考虑并周密规划的问题。从目前已实行租房落户的城市看，各地均不同程度存在门槛，多以在当地缴纳社保的年限或积分制来划定。如无锡租房落户的门槛是：参加城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年。同时，居民之间签订的未经过备案的房屋租赁协议不能作为落户条件。北京、上海、广州、深圳等超大城市、特大城市则实行积分落户制度，同时设定了人口控制总规模，如北京至2030年规划人口调控目标在2300万人左右，上海市至2040年规划人口调控目标为2500万人左右。

问题的关键还在于，租房落户政策释放的需求与城市人口流动格局存在明显错配，或导致租购同权政策的实施与政策的初衷相悖。

一方面，房价水平高、人口流入快、住房供需矛盾较为突出的大城市，如北上广深等一线城市及热点二线城市，最需要通过发展住房租赁市场来调节。据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》预测，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。恰恰是这些住房租赁需求较大的城市难以在户籍制度上有明显突破，更谈不上租购同权了。

试想，若果真租房可以落户？那么一、二线大城市，特别是北京、上海这类特大城市的人口如何控制？显然，百姓想到大城市落实未必羡慕大城市的繁华，但大城市所拥有的相对优越的医疗教育资源绝对让大多数国人有落户北上广的冲动。如果在北京、上海租一套房，便能落户，子女便能轻松考进名校，这将是何等惠民之举，这对于百姓而言是何等幸福的事情！

然而，理想很丰满现实很骨感。且不说百姓凭一纸“租购同权”就能奢望获得落户北上广的待遇，就能轻松让子女进名校；仅在小学的入学问题上，租购同权能否让租户如愿以偿，还将面临一系列梗阻。

另一方面，住房供需矛盾并不明显甚至存在去库存压力的三、四线城市，地方政府为促进人口的流入、城市的扩张，客观上在放开落户管理方面有较大的动力；但这些城市同时也面临去库存的压力，住房租赁市场的需求并不大，政府原本还指靠农民工进成买房去库存呢！而且，在这些城市，特别是在建制镇，其所拥有的教育、医疗等资源禀赋未必具有明显的优势和吸引力，租购同权的呼声也不如一、二线城市那么高。

“租购同权”能消灭高价学区房吗？

高价学区房的存在一向被认为是高房价的推手之一，而且也是影响住房租赁市场发展的制约因素之一。对于承租者而言，在享受租房落户权利的前提下，“租购同权”的最大意义就是子女能享受到所在区域同等的就学权利。这无疑是对适龄儿童享受教育均等化权利的保护。

从房地产调控的角度看，实施“租购同权”的初衷，或许不仅希望能打消租房者的后顾之忧，推动住房租赁市场的发展，而且也希望对炒作学区房形成最直接的打压效果，至少改变市场对学区房的惯性思维，甚至一定程度上改变楼市的市场预期。从这个意义上看，推行“租购同权”政策也算得是一手楼市调控的“好牌”。

但是，我们需充分估计“租购同权”政策推行将面临的难度。其中，最大的一个问题就是社会公共资源（包括准公共资源）特别是教育资源配置的不均衡性，这种不均衡性显然短期内很难改变。在教育资源特别是公办教学资源尚处于相对稀缺的情况下，学校要么按现有的资源可容纳水平招生，则多出的生源势必要被调剂出去，这种情况下学区房无疑将成为调剂生源的最后砝码，优先满足现有的、符合购房入户入学条件的生源显然是毋庸置疑的；要么不顾条件许可盲目扩招，则相应的教育资源、教学硬件与软件能否跟进将是一种考验。

必须清醒的是，即使“租购同权”政策得以顺利推行，也未必能改变或消灭高价学区房。可以预见，在教育资源配置不均衡性未得到根本改变情况下，实施“租购同权”结果是，高价学区房或为高租金学区房所代替。

那么，是否通过行政化的手段，实现教育资源配置的均等化，就能从根本上消灭学区的概念呢？也不一定。

一般的认识是，因为名校配备了好的教学资源，主要是较强的师资力量，于是有好的教育产出，有高的升学率。于是吸引更多好的生源汇聚，于是吸引更多好的师资加入，于是一种良性循环便形成了。诚然，好的学区与较强较优的师资密切相关，但是还有一个更重要的、不可忽视的方面就是好的生源。

即便实现了教育资源配置的均等化，学区房的概念也未必会消失。这一点，从学区房的形成中我们可以得到答案。

学区房是怎样形成的？大致有两种模式：一种是在长期教育实践中形成的。更多存在于一些比较成熟的老小区。一种是在新的房地产开发规划中人为打造的。一些新的、高端楼盘，越来越注重把打造配套小学建设作为招牌，通过各种行政的或市场的手段吸引名校设立分校。这类学区房的形成可以归为生源引导型，即好的生源推动名校的形成。所谓物以类聚、人以群分，当今开发商的理念中也越来越体现了这种理念，推动着这种阶层的集聚。富裕阶层、高净值阶层、高素质阶层或会自然集聚，而其子女势必形成一种好生源的聚合（当然不是绝对）。这种聚合无疑将推动名校的形成、学区的形成。

如果我们从效果反推，其实租购同权无论是在试图破解学区房怪象还是借打压学区房价格来修正楼市预期方面，都是一种缘木求鱼的做法。如何完善社会公共配套服务，如何改革过于功利化的教育体制，才是租购同权追求的根本。

需清醒的是，推动住房租赁市场的发展，除了从需求端发力，通过政策刺激租赁的需求外，还需从供给端发力，包括量的保障与质量的提升。

从目前住房租赁市场供给现状看，更多地还是依靠个人房屋的出租。尽管一些房地产企业开始引入“只租不售”模式，一些城市也开始为“只租不售”供地，如上海已在租赁地块方面开了先河；但无论从供应的对象还是价格，显然是非市场化的。只租不售的土地供应模式能否持续？ 住房租赁市场较低的收益率能否调动房企的积极性？这些都有待市场来回答。

至少短期内难以改变一个事实，即住房租赁市场的供给的主力依然是居民，而非房地产开发商。那么，对于个人房屋出租，是鼓励还是不鼓励？若机械地理解“房屋是用来住的，不是用来炒的”，显然个人投资购房并出租并不受待见。如此，或许又要转回到一个问题的起点：如何理性看待居民购房的投资行为。或许有必要重新区别对待楼市中的投资与投机。

5、租购同权是什么意思呢？

租购同权是指政府对租房和购房同样给予平等的政策支持和保障，使租房者和购房者在政策上享有同等待遇。

具体来说，政府在供应方面应当对两种模式提供相同数量和质量的房源，同时还应当加大对公租房建设的投入力度，降低租赁房源的租金，并加强租户权益的保护。

在政策扶持方面，政府应当为租户提供公共租赁住房补贴、租金贷款等方面的支持，确保租户能够享受到稳定的住房服务。

同时，在房屋产权保障方面，政府应当保障租房者和购房者的财产权利平等，确保他们在享受住房政策福利的同时，也能获得稳定的资产保值增值。总之，租购同权的理念是在住房和财产权利平等的前提下，让租户和购房者都能够享受到同样的政策支持和保障。

6、苏州租购同权怎么申请？

申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主:城区具有住房资助能力的除外。