樊刚（首套房是买大一点的还是小一点的）
樊刚，首套房是买大一点的还是小一点的？
买房对于每一个国人而言，都是人生的一件大事，尤其是购买首套房，其中一个问题也是困扰购房“小白”，最多的一个问题，就是买大一点，还是买小一点的。对于这个问题的，专家和大家的观点都不一致。主要的观点和理由就是：买小一点理，理由是首套房量力而行，以后有能力再置换。买大一点的，理由是一次到位，不用置换。袁哥的观点：首套房对于每个购房者现在及以后的影响至关重要，再置换谈何容易，需综合考虑从长远计，首套房还是买大一点更为适宜。至于为何建议买大一点，原因有以下几点：
01：购买首套房具有特有的优势，只有买大一点才能合理的充分利用（1）购买首套房更容易获得家人亲友的支持。
我们国人历来重视几件事，买房；结婚；生子。其中购买首套房更是重中之重，因为其后的几件大事都离不开住房。因此无论亲友家人在你首次购房中都愿意尽力帮助你，当然前提是你平时不是一个为人处事太差的人。这样我们就可以自己的积蓄加上亲友的帮助和借贷，就可以拥有更多的首付款。而这样的支持机会有限，我们应该珍惜和合理利用。
经济学家樊刚提出的“六个钱包"买房理论，其大意也是如此，有人议论是啃老。其实也可以说是中国人的一种传统美德--互帮互助。，在房价高昂的今天做为刚需首套购房大多数，不都是通过6个钱包，或者更多的钱包，才能买得起首套房，尤其在现在。袁哥认为：只要大家自愿，在能力范围内得到帮助，没有必要道德绑架，当然得到帮助的，也要知恩图报。因此更应珍惜，买房大一点，以免换房成本更高。
（2）购买首套房，有政策优势，买大一点能购更好的用好政策优势。
购房首套房，首付少，另外利率低，同时税费较低。购买首套房全国大多数城市都是30%，当然在疫情影响下，现在个别城市是20%。另外国家鼓励刚需，首套房的利率一般上浮较少。在税费上也有一定的优惠。因此在买首套房也要充分利用好国家给予的政策。首套房还是买大一点。买大一点，看似多花了一些钱，其实分摊在首付款及以后月供中，并不会给你带来多大的负担。
02：购买首套房，买大一点可以满足更多的需求购买首套房，买大一点，不是虚荣，是有很多的现实意义的。
（1）:单身时买大一点，多出的房间可以出租，减少还贷压力
（2）：结婚恋爱，房屋大一点可能会增加你找到更好对象的成功机率。
（3）：婚后生子，保姆或父母照顾需要，可以减少很多不必要的争吵。尤其是在疫情尚未结束的现在，由于疫情大家长时间在一起，尤其是由于房子太小，父母又来过节，发生了多少故事，轻则发生矛盾，重则离婚。
因此购买首套房还是买大一点为好。
03：购买首套房，买大一点为了置换更好房子有人看到这里，认为是不是搞错了，购买首套房大一点，不是为了减少置换吗？置换的成本太高，首付提高，利息提高，这都事实。
袁哥认为买大一点，只是让我们的居住的时间可以延长换房，这样可以留出更多的时间来积蓄。
时代发展，家庭需要房屋置换也是不可少的，买大一点的作用，就是时间换积蓄，另外大一点房屋出售利润也相对更多，我们置换的房屋资金也相对少一些。这才是我说的，买大一点只是为了置换更好的房子。
04:购买首套房，买大一点是为了逼自己变得更优秀。最近孙俪主演的《安家》热播，其中最重要的一个原因是，在剧中我们都能找到自己的影子。剧中房似锦的一段话，我不仅找到自己的影子，同时也是买房为什么要买大一点的最好诠释。
房似锦说“买也许买了房会过得苦一点，但将来的收入一定会超过预期的，优秀的人是被眷顾的，买房子超过自己范围多一点的房子，逼自己变得更优秀”当年我买首套房时，无论资金还是工作都不许可，我只是成都房产公司一位置业顾问，在我做置业顾问的第三年我买了房，那一年26岁，为了支付房款，努力工作业绩突出，很快晋升为销售副经理，开启我20多年的房产职业生涯，后来历任大型房企经理；总监，副总，常务副总，35岁成立房产营销代理公司至今。
以自己为例，只是说明，有时候逼自己一把，也许你曾经的梦想就会实现。买房同样如此，如果只是等待，而因为各种原因和借口不敢，或者只敢买小一些。买房大一点的意义，最重要的理由，我觉的就是挑战自己，逼自己更优秀。
小结：购买首套房，不是通常大家所说的量力而行，而是全力而为，只有这样才能利用首套房特有的优势，得到亲友家人的支持，同时充分的利用首套房的政策优势。首套房买大一点，是为更好的生活，更好的满足将来的多种需求，同时会将来置换更高品质的房屋奠定基础。最重要的是逼自己更优秀，更有担当。
因此首套房还是买大一点。
以上回答均属于袁哥观点，希望对你有所帮助，另外希望朋友们有时间阅读袁哥关于买房的头条系列文章，文章都是袁哥从事房产23年的心得，如果认同袁哥的观点，请转发分享给更多的朋友，也请关注@袁哥房产观。
济南楼市取消限价？
感谢邀请回答这个问题，济南取消限价的消息已经得到官方的证实。那么对于未来济南的楼市会有什么影响？借此机会简单谈谈我的观察。
限价对于楼市的影响远不如限购、限贷、限售来的直接一个很简单的问题，为什么政府会出台限价的政策干预房地产市场？原因无非有两个：控制房价过高和向老百姓证明自己做事情了。那么这样做真的对于房价上涨有作用吗？个人觉得作用极其有限。几点愚见：
第一、2018年的房价走势说了限价对于房价的影响几乎没有。经过计算济南2018年的房价涨幅为11%，这个应该算是比较高的增幅了，记得2018年全国70个大中城市的平均房价涨幅在7%左右。如果限价对于稳定房价有作用的话，个人觉得济南的房价不会涨的这么离谱。
第二、限价后开发商利润受损那么减少拿地和更改项目规划、减少资源配套等是家常便饭。2018年济南楼市最让人记忆犹新的就是业主维权，实际与规划不符、配套资源减少等问题屡见不鲜。2018年6月，位于奥体中路的XLC业主因学校问题维权；2018年4月，位于天桥区二环北路的JSYC维权，原因：承诺学区房未建设；2018年12月，位于雪山片区飞跃大道的ZJXYC业主维权，原因：承诺学校未动工等等。同样的在在业主维权的同时，2018年济南土地出让金比2017年少了200多亿，说明了限价对于开发商来说作用不大，反而受到损失的是业主和地方财政收入减少。
那么限价取消后对于济南楼市有什么影响？适合买房吗？几点愚见第一、限价取消对于楼市的影响有限，这点是肯定的。决定楼市房价高低的主要因素还是供需情况，地方只需要在房屋供给和住房需求上进行科学的调节，房价总体保持稳定还是比较容易的。而且只要三限（限购、限售、限贷）不取消或者减弱，个人觉得对于楼市的房价影响是比较弱的。
第二、期待济南这样的城市出现大的跌幅是不现实的。济南作为山东省会和副省级城市，自身的资源配套和政策支持并不差，随着吞并莱芜后济南未来的城市框架将会更大，一个超过千万人口的大都市框架基本形成。这样的城市未来潜力是很大的，所以如果要在济南购房的朋友还是提前做好准备，个人觉得刚需是越早越好。
综上，限价对于楼市的整体作用是不大的，但是就怕有关人士进行推波助澜造成市场恐慌情绪，从而导致房价出现大涨。个人觉得如果是刚需的话最好趁如今房贷利率不是很高的情况下，抓紧入手，早买早安心。各位觉得呢？欢迎关心房产和楼市朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
昔日全国单价地王中兴路壹号？
这个新闻我看了，融信110.1亿拿地，后面万科53.95亿入股49%，两家公司一起开发。
这个地块是这样的，主要参数如下:
可售商品房77037平米，自持房14076平米，商业10986平米。
如果只算可售商品房，那么1101000/77037，约为14.3万每平米。但是14076平米的自持房就不算了吗？自持房是个新词，其实就是开发商持有房产，而且还不能卖。那么不能卖就没收入了？错！开发商可以把自持房抵押给银行，获得贷款，还可以把房子租出去。还有商业面积，招商租出去，地下车库收停车费等等。这些都可以获得大量的现金流。
还有很重要的一点很多人都忽略了。那就是为什么融信找万科合作开发？
周星驰在电影《美人鱼》之中开篇就讲了开发商的那些赚钱手段。其中一条就是标的附近已经有开发楼盘，不过卖不动，卖不出高价来，那么旁边卖地，他就跑去拿个地王，亏本也可以拿，以地王的价格带动周边的楼盘一起涨价！
回到这件事上来，万科的翡翠雅宾利与静安中兴路一路之隔，拿下后两个项目连成一片，有把握提升溢价。即使中兴路这个项目赔钱，但是万科的翡翠雅宾利肯定也会借此赚钱。万科拿这个地块就是早有预谋的。
再谈谈地产泡沫这个问题。资产泡沫有货币放水的问题，以货币贬值促进投资与消费，但是中国比较特殊，中国人还比较穷，所以消费还比较克制。但是投资就刹不住了，哪里能赚钱就往哪里投资，房子无疑是最理想的投资标的。当人们习惯于赚快钱了，谁还愿意去投资实体经济呢？所以地产泡沫就会越吹越大。
就像崖柏、郁金香泡沫一样，其实大部分人都心知肚明，这是泡沫，但是他们都在赌泡沫不会那么快破。
跟崖柏、郁金香泡沫不一样的是，很多人是被胁迫着参与这场泡沫的。虽然地产是有很大泡沫的，但是只要泡沫不破，你就得花真金白银去接盘。真金白银是什么？那是你的心血！再者说，国家会让泡沫破了吗？所以这就导致很多人被迫参与这场泡沫。
目前的调控还没有伤筋动骨，当前的泡沫应该够消化个5-10年的了。
所以不要太乐观。万科地王只是特例，地产商其实还是过得很好，尤其是龙头地产商，忙着兼并小的地产公司呢！
高房价是不是绑架了一代人？
高房价是中国经济的癌症，是中国人身上的一座大山。
高房价带来的第一个问题是居民不敢消费了，也没有钱消费了。就像几个答主用朴素的语言描述的状况，四五线城市的房价都猛涨，为了买房把所有的钱都投进去了，不够还要去借，然后结婚还要花费二十万，所以不敢乱花一分钱，也不敢生孩子了。
这不是某个人的问题，而是全社会的问题。
为了买房居民都去借钱，这就增加了居民负债率，根据统计局的数据居民负债是GDP的55%，在10年前我国居民的负债率还只有18%，短短十年间提升了这么多，而美国提升到同等水平用了50年，为什么提升这么快？就是因为高房价。注意这里说的负债率还是和GDP的比例，而其实GDP并不等于居民的收入，衡量居民真实收入水平的是可支配收入，比如工资是1万一个月，但实际发到手里只有8000元，这才是你可以支配的收入，如果用负债率和居民可支配收入衡量，人民大学经济学院副院长陈彦斌得出的数据是110%，中国居民总负债已经超过了收入。
所以去杠杆成为了这二年经济的热词，所谓去杠杆其实就是化解债务危机，包括企业，地方在内的整个社会的负债率已经达到130%，现在很多企业都是借新还旧，一旦借不到就暴雷，会引起连锁反应，所以必须要去杠杆。
在负债率越来越高的情况下，必然会压缩消费，导致“一分钱都不敢乱花”，根据统计数据2017年全年的全社会的消费品零售总额是36.62万亿，GDP是82万亿，消费占GDP的比例是44.6%，而日本是70%，美国是80%，欧洲国家平均是75%。
而且从趋势上看消费占GDP的比例不是越来越高，而是越来越低了，增速也从2016年的10.9到降到2017年的9.4，下降了1.5%。
为什么中国消费就是起不来？高房价是罪魁祸首，为了买房把六个钱包都放进去了，透支了几代人几十年的消费。为什么中国人活的累？一方面收入不涨，看病，孩子读书，养老都需要很多钱，我们的福利制度包括医疗，教育都还不健全，这些都需要居民从口袋里掏钱支付，另一方面房价拼命涨，一个平方需要几个月甚至一年的工资才能买得起，而不买房连媳妇都没有。整个社会就像一个巨大的竞技场，你稍微不努力就会被淘汰，这就是中国人活的累的原因。
为什么抖音火？因为不花钱就可以足不出户看天下美景，美女。
个体为高房价付出了高成本，整个社会为了高房价也付出了极大的成本。
因为消费起不来，经济增长就不可能起来，而经济增长是中国崛起的根本保障，能不能成为发达国家就看经济能不能持续发展，所以才“坚决遏制房价继续上涨”
高房价增加了居民负债率，透支了未来的消费，压制了经济增长，这是高房价的第一个问题
高房价带来的第二个问题，是生育率的持续下降。
孩子从怀孕那一天起老婆就不能上班了，而且是长达好几年，因为长期没有接触职场不适应了，有的从此再也上不了班，，这对于一个家庭来说就减少了一半的收入，这让丈夫的压力陡然增大了一倍。
收入减少的同时开支却增加了，孩子每个月的奶粉钱，尿不湿，还有其他费用加起来至少一个月3000元以上，上幼儿园后一个学期需要3万多，加上其他杂七杂八一年需要6-8万，上小学后看上去不要那么多钱了，其实还是一样的，因为下午3点学校就放学了，要一个人在家去接孩子放学，所以老婆就真的只能一直带孩子到高中毕业了，从小学开始就要上各种课外班，补习班，一个月也是3000元以上，这种压力一直到孩子大学毕业，而那个时候我们也老了。
这是从微观层面看孩子给家庭带来的压力，在这个压力下很多的家庭选择不生二胎，这是人理性的选择。2017年全国新生儿是1723万，比2016年下降了3.5%，这可比当初专家预测的少的多，放开一个二胎原本以为爱生孩子的中国人都会生，结果生育率只有1.62，全球生育率的平均水平是2.45，像非洲这样的低收入国家是4.8，而欧美这样的高收入发达国家是1.67,我们收入还没有到发达国家的水平，生育率到是比他们还低。
巨大的生活压力，再叠加一个高房价，谁还愿意生第二个孩子？
这就是生育率比发达国家还低的原因。
美国一份研究表明，在1995年到2007年中，房价每上涨1万美元，无房族生育率下降2.4%，英国更高，房价每涨1万英镑，无房族生育率下降4.4%，房价和生育率是负相关的。
本来收入只有那么多，在养孩子和高房价之间只能二选一，而因为结婚必须要房子，所以房子在先孩子在后，在高房价压力下大多数人就选择不生二胎，所以网上有句话说“高房价断子绝孙”是有道理的。
那生育率低会有什么影响？经济发展的根本动力是人口而不是国土，所以俄罗斯全球第一的国土面积而经济还不如广东省，中国之所以是改革开放后经济发展迅速，就是因为庞大的人口红利。
以目前中国的生育率，在本世纪末中国的人口将下降到8个亿，下图左边以最低出生率计算到2100年中国是6.2亿人口，而以最高出生率计算是10.2亿，取中间出生率会在8亿左右。
人口的数量和质量关系到一个国家最终是否能成为强国，所以高房价影响生育率，影响人口基数，进而影响国家未来的发展。
第三个问题，高房价提供了一种激励，扭曲了市场资源配置,也就是说企业不干实业了，居民不安心工作了，都一窝蜂的跑去炒房。因为炒房赚钱容易，赚钱快，做实业风险大，又辛苦，还不赚钱，那谁还会去做实业呢？很多上市公司主业不赚钱，炒房的利润远高过主营业务，这样实业必定萎缩，更不用谈产业升级了。
对于个人也是一样，很多炒房的人坐拥几千万上亿的资产，而辛辛苦苦十几年读个研究生出来拿一万多的工资，极容易让人心里失去平衡，产生读书无用论，没有人在踏踏实实的干事情，整个社会充满了浮躁，投机之风盛行，所以整个社会的风气变坏了。
前段时间爆出来香港有人拥有15000多套房子，前十名总共拥有4万多套房子，这个畸形的结果是香港房地产模式出来的，香港房价是全球第一，而我们正是学习的香港模式。
实业不发展靠房子能撑起中国经济吗？不可能，因为房子本身是不创造价值的，但高房价实实在在吸干了实业的资金。
这就是高房价的三个问题：
1 榨干居民消费，影响经济发展，所以关系到是不是能跨越中等收入国家进入到发达国家
2 生活压力巨大导致很少人愿意生二胎，生育率的下降让人口数量和质量下降，加上老龄化的加速给经济发展再次蒙受一层阴影。
3 为社会提供了畸形的激励，资源流向了房地产，榨干了实体经济，进一步让实体经济下滑。
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